商品房買賣合同五大“霸王條款”曝光

■本報記者 鄭鐵峰

　　“房子是我建的，價格由我定”“買房子簽合同，什麼條件都是我說了算”……在房地產市場
，不少開發商對相關法律法規視而不見，與購房者簽訂“霸王條款”的事情時有發生
，讓購房者的合法權益受損。為此，浙江省湖州市長興縣市場監管部門聯合消費者組織曝光了購房合同中的五大“霸王條款”。

　　條款一：商品房所在的樓宇外牆麵使用權不屬於買受人，買賣雙方同意屋頂和外牆麵廣告權、會所、設施及其他賣方投資建造的經營性房產和設施權益屬於出賣方。

　　●點評：根據《民法典》第二百七十一條“業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權

，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利”規定
，屋頂
、外牆使用權依法應當歸專有部分全體業主所有。開發商要想取得屋頂和外牆麵廣告權，必須取得該專有部分全體業主的同意；會所、sheshijiqitamaifangtouzijianzaodejingyingxingfangchanhesheshiquanyi，rushuyuyezhugongyoubufen，zebixujingguoyezhudahuitongguo，qiebudeyingxiangquantiyezhudezhengchangshenghuo，bunengtongguoyiduiyiqiandingshangpinfangmaimaihetongdefangshiposhimaifangrentongyi。

　　條款二：占用小區的道路或場地用於停放車輛的車位，全部歸出賣人，出賣人有權出售、出租。

　　●點評：此條款違反了《民法典》第二百七十四條“jianzhuquhuaneidedaolu，shuyuyezhugongyou
，danshuyuchengzhengonggongdaoludechuwai。jianzhuquhuaneidelvdi
，shuyuyezhugongyou，danshuyuchengzhengonggonglvdihuozhemingshishuyugerendechuwai。jianzhuquhuaneideqitagonggongchangsuo
、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有”、第二百七十五條“建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位
、車庫的歸屬

，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有”以及第二百七十六條“建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位
、車庫應當首先滿足業主的需要”的規定
，剝奪了業主占用、使用、收益
、處分小區道路和車位的權利。

　　條款三：出賣人在售房過程中向買受人提供的圖紙
、資料、宣傳廣告等，除有特別說明的外，均僅供買受人購房參考，不得視為合同內容條款。

　　●點評：《民法典》第四百七十三條第二款規定“商業廣告和宣傳的內容符合要約條件的
，構成要約”。最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第三條規定“商shang品pin房fang的de銷xiao售shou廣guang告gao和he宣xuan傳chuan資zi料liao為wei要yao約yue邀yao請qing，但dan是shi出chu賣mai人ren就jiu商shang品pin房fang開kai發fa規gui劃hua範fan圍wei內nei的de房fang屋wu及ji相xiang關guan設she施shi所suo作zuo的de說shuo明ming和he允yun諾nuo具ju體ti確que定ding
，並bing對dui商shang品pin房fang買mai賣mai合he同tong的de訂ding立li以yi及ji房fang屋wu價jia格ge的de確que定ding有you重zhong大da影ying響xiang的de，應ying當dang視shi為wei要yao約yue。該gai說shuo明ming和he允yun諾nuo即ji使shi未wei載zai入ru商shang品pin房fang買mai賣mai合he同tong
，亦yi應ying當dang視shi為wei合he同tong內nei容rong，當dang事shi人ren違wei反fan的de
，應ying當dang承cheng擔dan違wei約yue責ze任ren”。如果符合上述規定情形，那麼出賣人在售房過程中向買受人提供的圖紙、資料
、宣傳廣告等即使未載入合同，亦應當視為合同內容。如果違反，應承擔違約責任。

　　條款四：本認購書簽訂7日內，認購人未能交納首付或與出賣人簽訂正式購房合同的，認購人所付誠信金不予退還。

　　●點評：《商品房銷售管理辦法》第二十二條規定“符fu合he商shang品pin房fang銷xiao售shou條tiao件jian的de，房fang地di產chan開kai發fa企qi業ye在zai訂ding立li商shang品pin房fang買mai賣mai合he同tong之zhi前qian向xiang買mai受shou人ren收shou取qu預yu訂ding款kuan性xing質zhi費fei用yong的de


，訂ding立li商shang品pin房fang買mai賣mai合he同tong時shi
，所suo收shou費fei用yong應ying當dang抵di作zuo房fang價jia款kuan；當事人未能訂立商品房買賣合同的
，房地產開發企業應當向買受人返還所收費用；當事人之間另有約定的


，從其約定。”最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第四條規定“出賣人通過認購、訂購、yudingdengfangshixiangmaishourenshoushoudingjinzuoweidinglishangpinfangmaimaihetongdanbaode
，ruguoyindangshirenyifangyuanyinweinengdinglishangpinfangmaimaihetong
，yingdanganzhaofalvguanyudingjindeguidingchuli；因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的


，出賣人應當將定金返還買受人”。根據上述規定，如因不可歸責於當事人雙方的事由導致合同未能訂立的，出賣人應返還誠信金。

　　條款五：買受人在辦理入住手續時應交納物業
、保險
、公證、煤氣、水、電、有線電視
、固定電話
、裝修保證金等費用，否則不予辦理入住手續。

　　●點評：出賣人訂立這樣的條款，實際上是在免除自身的法定義務。業主買了房子
，出賣人就應該履行商品房買賣合同，在規定時間內交鑰匙；而交納物業、水
、電等費用是業主與其他單位訂立的另外一個合同。此條款違反了《消費者權益保護法》第九條“消費者享有自主選擇商品或者服務的權利”的規定。

　　提醒：購房者在簽訂合同前
，一定要了解購房相關法律知識
，仔細審閱合同中的每個條款，最好請專業人士、房地產律師陪同選房購房，以提高自己的“反霸”能力。