中國網財經3月1日訊(記者 譚夢桐)去年底召開的中央經濟工作會議涉房內容重點放在了防風險、保民生上，尤其是將房地產防範風險上升到新的高度。從今年地方兩會的會議內容來看，“支持住房改善”、“激活房地產市場”、“因城施策”是多地的高頻詞彙。
一方麵是防風險保民生，另一方麵是激活房地產市場，全國兩會開幕在即，今年的房地產政策將會有哪些變與不變？2023年如何做好“三保”？如何解決房企的存量風險？當前房地產市場運行狀況有所改善，是否意味著目前樓市企穩？中國網財經就此采訪了多位業內專家。
資料圖（視覺中國）
供應端：“三保”仍是政策工作重點
“今年的房地產市場政策仍然堅持‘房住不炒’的定位，促進房地產市場的平穩健康發展。”諸葛找房數據研究中心首席分析師王小嬙表示。
如何促進房地產市場平穩健康發展？從供應端來看，王小嬙指出主要還是化解房地產企業的債務風險，改善企業的資產負債表，保交樓、保穩定、保民生，加強保障房的供應。“三保”仍是今年政策工作的重點。
2023年如何做好“三保”？zaiwangxiaoqiangkanlai，yifangmianyaobakongbaojiaolouzhuanxiangjiekuanluoshidaoshichu，duizhuanxiangjiekuandequxiangyaozuoyangejianguan，duigedidelanweixiangmujinxingmodibingdingqijiance，kanshifouqudechengxiao；另一方麵，對當前的商品房預售製度進行改革，加強對預售資金的監管，保障項目建設資金的充足，從而避免新的爛尾項目風險產生。
除了加大加快落實“保交樓”配套資金外，中指研究院市場研究總監陳文靜表示，還應從“金融機構仍需要加大對企業資金的支持力度，加快落實‘金融16條’相關舉措 ”、“擴大現房銷售試點範圍或完善預售相關政策”兩方麵來做好“三保”。
陳文靜具體分析，今年1月，《改善優質房企資產負債表計劃行動方案》指出將重點推進“資產激活”、“負債接續”、“權益補充”、“預期提升”四個方麵共21項工作任務，改善優質房企現金流。
近日，為進一步發揮私募基金多元化資產配置、專業投資運作優勢，滿足不動產領域合理融資需求，證監會啟動不動產私募投資基金試點工作，同日中國證券投資基金業協會發布了《不動產私募投資基金試點備案指引(試行)》，明確不動產投資範圍、管理人試點要求等。隨著各項政策的細化落實，企業資金麵有望逐漸改善，進而對“保交樓”形成支撐。
“地方政府亦可通過定向回購的方式支持‘保交樓’，如回購商品房作為保租房等，推動項目快複工、早交付。”陳文靜補充道。
“三保”yaoquebaonengjiaolou，bimianchuxiandamianjilanweigongchengzaochengminshengwenti，fangzhifengxianxiangjinronglingyukuosan，shouzhubufashengxitongxingfengxiandedixian。erduiyuyijingxingchengcunliangfengxiandefangqi，zai2023年將如何解決？房企如何防範未來可能發生的房地產金融風險？
王小嬙認為，房地產市場的金融風險來自於過去追求高負債、高杠杆、高(gao)周(zhou)轉(zhuan)的(de)商(shang)業(ye)模(mo)式(shi)，對(dui)於(yu)解(jie)決(jue)存(cun)量(liang)房(fang)企(qi)的(de)風(feng)險(xian)，可(ke)建(jian)立(li)幫(bang)扶(fu)機(ji)製(zhi)。對(dui)於(yu)未(wei)來(lai)的(de)房(fang)地(di)產(chan)金(jin)融(rong)風(feng)險(xian)，健(jian)全(quan)風(feng)險(xian)防(fang)控(kong)機(ji)製(zhi)。加(jia)強(qiang)對(dui)房(fang)地(di)產(chan)市(shi)場(chang)的(de)監(jian)管(guan)，完(wan)善(shan)風(feng)險(xian)預(yu)警(jing)和(he)監(jian)測(ce)機(ji)製(zhi)，及(ji)時(shi)發(fa)現(xian)風(feng)險(xian)隱(yin)患(huan)，並(bing)采(cai)取(qu)措(cuo)施(shi)加(jia)以(yi)處(chu)置(zhi)。
“duoyuanhuarongziqudao。gulifangqitongguoduoyuanhuarongziqudaochoucuozijin，jiangdiduiyinxingdaikuandeyilaichengdu。ciwai，yaojiaqiangduifangqirongzideshenshenjianguan，fangfanjinrongfengxian。jiangdifuzhailv。fangqiyingketongguotuijinzichanzhengquanhuadengfangshijiangdifuzhailv，gaishanzichanfuzhaibiao。” 王小嬙表示。
為了解決“三高”問題，2022年11月以來，政策密集打出了“三支箭”，從“保交樓”進入到“保企業”階段。在業內看來，當前房企融資環境有所改善，“三支箭”效果已初步顯現。
“房地產‘長期看人口,中期看土地,短期看金融’，市場對金融政策的支持更為敏感。”對於今年“三支箭”對(dui)房(fang)地(di)產(chan)市(shi)場(chang)的(de)作(zuo)用(yong)，王(wang)小(xiao)嬙(qiang)表(biao)示(shi)，將(jiang)繼(ji)續(xu)產(chan)生(sheng)利(li)好(hao)，尤(you)其(qi)是(shi)第(di)一(yi)支(zhi)箭(jian)銀(yin)企(qi)之(zhi)間(jian)的(de)戰(zhan)略(lve)合(he)作(zuo)逐(zhu)步(bu)落(luo)地(di)，第(di)三(san)支(zhi)箭(jian)的(de)重(zhong)組(zu)將(jiang)有(you)效(xiao)改(gai)善(shan)房(fang)企(qi)的(de)資(zi)產(chan)負(fu)債(zhai)表(biao)，助(zhu)力(li)房(fang)地(di)產(chan)市(shi)場(chang)回(hui)穩(wen)。
資料圖（視覺中國）
需求端：購房門檻或將進一步寬鬆
國家統計局2月16日發布的數據顯示，1月份，中國70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比上漲城市分別有36個和13個，比上月分別增加21個和6個。
“大方向上，目前樓市有企穩趨勢。”易居研究院研究總監嚴躍進表示。
陳文靜指出，近期部分熱點城市市場活躍度有所回升，市場回暖的原因主要包括：一是疫情防控措施優化，隨後又經過春節假期，積壓了部分需求，年後市場迎來需求集中釋放；二是樓市經過一年多的持續調整，熱點城市需求自發恢複意願加強；三是多個核心城市此前優化調控政策，隨著預期好轉，市場活躍度出現回升。
“短期看，部分城市或現3月小陽春，但市場回暖的持續更需要居民置業信心和收入預期的恢複，整體仍需依賴宏觀經濟基本麵的修複情況。” 陳文靜坦言。“核心一二線城市市場情緒修複節奏較快，多數三四線城市仍麵臨調整壓力。”
陳文靜分析，2023全年來看，樂觀情形下，全國商品房銷售麵積有望實現正增長，但在中長期住房需求釋放動能減弱的背景下，增幅或有限；中性情形下，商品房銷售麵積或與2022年基本持平；悲觀情形下，市場預期和信心修複不明顯，商品房銷售麵積繼續回落，降幅或在3.6%左右。
相較於去年政府工作報告的內容，陳文靜認為，今年政策方麵的關鍵點或在於更加強調支持住房改善消費。
貝殼研究院發布的統計數據顯示，2月中國103個重點城市首套房主流利率平均為4.04%，環比下降6個基點，這是過去4個月首套房貸利率水平基本平穩後的再次明顯下行，絕對水平再創2019年以來新低。23城首套房貸利率下降，首套利率低於房貸利率下限(4.1%)的城市增加至34城。
除房貸利率外，近期多地密集出台新的房地產調控政策。例如，烏魯木齊、滎陽、六安對購房者實施了稅費補貼；長沙、濟南、紹興等城市優化限購政策，支持多孩家庭購房，此外河南省等地還實施了“交房即交證”政策，加快購房流程。
duiyujinnianloushidefazhanqushi，wangxiaoqiangfenxirenwei，jinnianzhengtiweichikuansongdejumian，jinrongduifangdichanshichangdezhichiliduchixu，gongxuliangduanqifali，xuqiuduanzhuyaocongchabiehuaxindaishangchufa，jianglilv，jiangshoufubilideng。
“今年相較於去年的‘變’在於，今年的購房門檻進一步寬鬆，如限售、限購等均麵臨新一輪的放鬆。” 王小嬙表示。
此外，此前中央財辦明確，研究推動房地產業向新發展模式平穩過渡，擺脫多年來“高負債、高杠杆、高周轉”模式。對於新發展模式，嚴躍進提出五大新發展模式的改革路徑：消除“三高”；房地產稅和地方財稅、居民家庭的關係將有調整；現房銷售、精裝修交付、交房即交證等製度改革會提速；金融機構尤其是信托和私募需加快轉型，並投身存量資產業務；租賃市場發展將形成更多配套，以及REITs底層資產擴容等工作加速。
