證券日報記者 彭妍
盡管LPR已連續9個(ge)月(yue)保(bao)持(chi)不(bu)變(bian)，但(dan)在(zai)首(shou)套(tao)住(zhu)房(fang)貸(dai)款(kuan)利(li)率(lv)政(zheng)策(ce)動(dong)態(tai)調(tiao)整(zheng)機(ji)製(zhi)下(xia)，越(yue)來(lai)越(yue)多(duo)城(cheng)市(shi)調(tiao)降(jiang)了(le)首(shou)套(tao)房(fang)貸(dai)款(kuan)利(li)率(lv)。值(zhi)得(de)注(zhu)意(yi)的(de)是(shi)，首(shou)套(tao)房(fang)貸(dai)款(kuan)利(li)率(lv)回(hui)調(tiao)，二(er)套(tao)房(fang)貸(dai)款(kuan)利(li)率(lv)保持不變，當前部分城市首套、二套房貸利率差較大。貝殼研究院監測數據顯示，5月份，百城整體首套、二套房貸款利率差擴大至91BP，二套改善需求的房貸成本較高。
對此，受訪業內專家表示，當前改善需求是市場修複的關鍵支撐，建議因城施策，適當降低二套房貸利率，促進二套改善需求釋放。
首套房利率繼續下降
5月22日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，2023年5月22日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%，均與上月持平。具體執行中，各地銀行的住房貸款利率有何變化？
記者了解到，由於多數符合“首套住房貸款利率政策動態調整機製”條件的城市已下調房貸利率水平，5月份，百城首套房貸款利率降速繼續趨緩。從具體城市看，截至5月23日，5月份以來僅中山市再次下調首套房貸款利率，其他城市首套、二套房貸款利率均不變。
中山市某國有大行工作人員對《證券日報》記者表示，自今年5月份起，中山市再次下調首套住房商業性個人住房貸款利率下限至3.7%。
貝殼研究院監測顯示，2023年5月份，貝殼百城首套房貸利率平均為4%，較上月微降1BP；二套房貸利率平均為4.91%，與上月持平。5月份，首套、二套房貸利率較去年同期分別回落91BP和41BP。
中指研究院市場研究總監陳文靜對《證券日報》記者表示，5月份以來購房需求釋放動能減弱，基本麵較弱的城市市場調整壓力增加，短期這部分城市住房價格仍有下跌預期。下一個評估期將在6月底啟動，屆時各地將根據2023年3月份至5月yue份fen的de新xin房fang價jia格ge變bian化hua決jue定ding是shi否fou調tiao整zheng房fang貸dai利li率lv下xia限xian。短duan期qi來lai看kan，市shi場chang調tiao整zheng壓ya力li大da的de城cheng市shi下xia調tiao房fang貸dai利li率lv的de預yu期qi仍reng在zai，此ci前qian已yi經jing下xia調tiao房fang貸dai利li率lv下xia限xian的de城cheng市shi也ye存cun在zai進jin一yi步bu下xia調tiao的de空kong間jian。
東方金誠首席宏觀分析師王青對《證券日報》記ji者zhe表biao示shi，後hou續xu房fang貸dai利li率lv能neng否fou持chi續xu下xia調tiao將jiang主zhu要yao取qu決jue於yu樓lou市shi走zou向xiang。高gao頻pin數shu據ju顯xian示shi當dang前qian一yi線xian城cheng市shi樓lou市shi反fan彈dan明ming顯xian，價jia格ge走zou勢shi偏pian強qiang，短duan期qi內nei下xia調tiao房fang貸dai利li率lv的de可ke能neng性xing較jiao小xiao。
激活改善型需求
在首套住房貸款利率政策動態調整機製下，首套房貸款利率回調，二套房貸款利率保持不變。因此，二套改善需求的房貸成本較高。
wangqingbiaoshi，kaolvdaozhengcemianchixuyaoqiuhelishifanggaishanxingzhufangxuqiu，ruoerjiduloushihuishengguochengchuxianbozhe，gedijiangjinyibujiakuaiertaofangdaikuanlilvxiatiaobufa，tongshituidong“帶押過戶”等政策創新，著力降低改善性需求的置換成本，進一步激活二手房市場，推動樓市整體企穩回升。
貝殼研究院市場分析師劉麗傑對記者建議因城施策，適當降低二套房貸款利率，促進二套改善需求釋放。
陳文靜認為，促進改善性需求入市，可以從加大對改善性需求稅費優惠力度等方麵著手。對於購房者而言，2022年9月份，財政部和稅務總局發布的《關於支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》，一年內換房可享個稅退稅優惠。今年5月初，針對降低購房成本，監管部門不斷落實相關舉措。因城施策指導下，多地也在調整首套、二套房的認定標準，支持換房需求。
“從政策空間上來看，釋放改善性住房需求、降低置換成本，一方麵繼續優化‘認房認貸’政策，降低首付比例、降低房貸利率，調整普宅認定標準等；另一方麵，降低交易稅費，加快落實降低中介費用、落實‘帶押過戶’等，降低置業成本。”陳文靜表示。