建立房地產業發展新模式，租賃市場如何發力？促進“租購並舉”住房製度加快建立，從租房品質、長租服務、市場規範等方麵加快解決新市民、青年人等群體住房困難問題，促進房地產開發企業在租賃業務中尋找新的增長空間，促進金融機構進一步探索住房租賃REITs模式等，正成為探索房地產業發展新模式的重要方向。
租購模式正在發生變化
近年來，我國住房租賃市場體係和製度建設明顯加快，租房市場迎來諸多可喜變化。
據貝殼研究院租賃分析師黃卉觀察總結，從市場交易端來看，租客的議價能力提升，成交周期拉長、降價成交占比持續擴大；從市場需求端來看，“95後”“00後”逐步成為租賃市場主力，對品質服務的需求提升，家庭型租客對於機構化、分散式大戶型產品需求增強；從市場供給端來看，保障性租賃住房、租賃機構房源快速增加、分批入市，多地鼓勵業主將閑置房屋出租；從租賃機構端看，隨著監管政策不斷細化，租賃機構經營逐漸規範，市場亂象得到有效遏製，機構化經營模式趨於成型。
“重購買，輕租賃”的傳統觀念正在逐步被打破。“‘租購並舉、先租後買’的住房消費模式正在形成。”廣(guang)東(dong)住(zhu)房(fang)政(zheng)策(ce)研(yan)究(jiu)中(zhong)心(xin)首(shou)席(xi)研(yan)究(jiu)員(yuan)李(li)宇(yu)嘉(jia)告(gao)訴(su)記(ji)者(zhe)，以(yi)廣(guang)東(dong)省(sheng)為(wei)例(li)，本(ben)地(di)住(zhu)房(fang)租(zu)賃(lin)市(shi)場(chang)較(jiao)為(wei)活(huo)躍(yue)，該(gai)省(sheng)城(cheng)鎮(zhen)家(jia)庭(ting)戶(hu)中(zhong)居(ju)住(zhu)在(zai)各(ge)類(lei)租(zu)賃(lin)住(zhu)房(fang)的(de)比(bi)例(li)約(yue)為(wei)50%，近年來這一比例有繼續擴大的趨勢，租賃市場日趨活躍。據不完全統計，截至2020年，廣東省租賃住房1800萬套（間）以上，其中，廣州、深圳、佛山實際租賃住房規模已超過自住的商品住房規模。
“近年來，租賃需求在增加的同時，短租需求不斷演化為長租需求，這其中既有新進入城市的新市民和年輕人，也有長期打工、長期租賃的農民工及家庭，還有從租房到買房轉換周期較長的長租者，租賃人群、租賃模式趨於多元化。”李宇嘉表示，在珠三角城市調研發現，年輕人、新市民租賃需求開始穩定，並逐漸接受長期租房。
黃卉表示，“先租後買”正成為租客居住選擇的重要路徑。“隨著近幾年住房租賃市場不斷出清、市場監管力度提升、機構化品質服務增加、租賃房源供給多元化，租客對於租房的意願度顯著提升。”
數據顯示，2020年我國城鎮租房家庭戶占比約為21.1%，較德國、meiguodengzulinshichangfazhanjiaoweichengshudeguojiarengyouchaju。suizhewoguojingjishehuichixufazhan，liudongrenkouguimoyouwangzhubukuoda，hexinyierxianchengshizufangrenkoubilirengyoukenengjinyibutigao，chengshizhufangzulinxuqiujiangyinglaixindezengchangkongjian。
保租房供給不斷加大
當前，市場上的租賃住房主要以私人出租房為主，租賃關係不穩定、租賃供需錯配等現象存在。從長遠來看，住房保障體係中的政府補位作用不容忽視。當前，我國正在加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體係。
保(bao)障(zhang)性(xing)租(zu)賃(lin)住(zhu)房(fang)已(yi)成(cheng)為(wei)未(wei)來(lai)解(jie)決(jue)大(da)城(cheng)市(shi)住(zhu)房(fang)難(nan)題(ti)的(de)著(zhe)力(li)點(dian)。專(zhuan)家(jia)介(jie)紹(shao)，與(yu)此(ci)前(qian)公(gong)租(zu)房(fang)等(deng)保(bao)障(zhang)性(xing)住(zhu)房(fang)相(xiang)比(bi)，保(bao)障(zhang)性(xing)租(zu)賃(lin)住(zhu)房(fang)有(you)幾(ji)個(ge)明(ming)顯(xian)的(de)政(zheng)策(ce)特(te)點(dian)。
首先，公租房主要保障對象是城鎮住房、收入“雙困難”家庭，而保障性租賃住房重點是在人口淨流入的大城市，解決新市民、青年人的階段性住房困難問題。“保障性租賃住房堅持小戶型、低租金。原則上，戶籍所在地、收入水平這些公租房的傳統準入標準，都不會成為保障性租賃住房的限製。”zhongzhiyanjiuyuanyanjiufuzongjianxuyuejinbiaoshi，biru，gangbiyegongzuodedaxueshengkenengbufuhegongzufangdeshouruzhunrubiaozhun，danzhufangcunzaikunnanjiukenengchengweibaozhangxingzulinzhufangdebaozhangduixiang。
其次，公租房主要是由政府投資建設或發放貨幣補貼，而保障性租賃住房要充分發揮市場機製作用，鼓勵多方參與，引導多主體投資、多渠道供給。“保障性租賃住房的供給主體可以是政府，也可以是農村集體經濟組織、企事業單位、工業園區、房地產開發企業等經營主體。土地來源渠道也更多樣化。”徐躍進說。
最(zui)後(hou)，對(dui)保(bao)障(zhang)性(xing)租(zu)賃(lin)住(zhu)房(fang)的(de)政(zheng)策(ce)支(zhi)持(chi)力(li)度(du)明(ming)顯(xian)強(qiang)於(yu)之(zhi)前(qian)各(ge)類(lei)保(bao)障(zhang)性(xing)住(zhu)房(fang)。尤(you)其(qi)在(zai)金(jin)融(rong)領(ling)域(yu)，支(zhi)持(chi)符(fu)合(he)條(tiao)件(jian)的(de)保(bao)障(zhang)性(xing)租(zu)賃(lin)住(zhu)房(fang)項(xiang)目(mu)申(shen)報(bao)基(ji)礎(chu)設(she)施(shi)不(bu)動(dong)產(chan)投(tou)資(zi)信(xin)托(tuo)基(ji)金(jin)（REITs）。“2021年國家發展改革委發文，首次將保障性租賃住房項目納入公募REITs試點行業範圍，2022年首批4隻保障性租賃住房REITs成功獲批上市，打通了長租市場的‘融投管退’閉環運作模式。”黃卉說。
根據住建部公布的數據，“十四五”期間，全國計劃籌集建設保租房870萬套，其中人口淨流入較多的40個重點城市計劃籌集保租房650萬套。2021年至2022年，全國已籌集建設保租房約360萬套，“十四五”目標完成率約40%。
住建部在年初工作會議上提出，大力增加保障性租賃住房供給，紮實推進棚戶區改造，新開工建設籌集保障性租賃住房、公租房、共有產權房等各類保障性住房和棚改安置住房360萬套（間）。“可ke見jian今jin年nian保bao障zhang性xing住zhu房fang的de建jian設she規gui模mo將jiang保bao持chi在zai較jiao高gao水shui平ping，這zhe一yi方fang麵mian有you利li於yu改gai善shan住zhu房fang困kun難nan家jia庭ting的de居ju住zhu環huan境jing，促cu進jin住zhu房fang公gong平ping，另ling一yi方fang麵mian也ye有you利li於yu擴kuo大da房fang地di產chan開kai發fa投tou資zi，促cu進jin社she會hui經jing濟ji平ping穩wen運yun行xing。”徐躍進表示。
長租房形態持續豐富
經過多年發展，我國住房租賃市場已初具規模。“十四五”期間，保租房等租賃住房供應將維持在較高水平，租賃住房的品質也將逐步提升。在住房租賃產業研究院連續監測的16個熱點城市中，絕大部分城市在2022年的平均出租率均達到90%以上，租住生活方式初步形成。這些都與保障性租賃住房的長足發展密不可分。
“政策的不斷完善使得具有中國特色的住房租賃發展模式正在形成，即以品質供給為基石，由‘金融推力’‘多元主體’兩輪驅動。”住房租賃產業研究院院長趙然告訴記者，尤其是保障性租賃住房公募REITs機製的完善，為行業參與者提供了一條清晰的發展路徑。由於我國住房租賃市場多層級、廣規模的特點，開發及運營主體也呈現多元化趨勢。多元化的經營主體有助於在不同的城市，有針對性提供適配當地需求的產品。
從供給端的多元參與度來看，近年來，地產係、中介係、jinrongxidenggeleiqiyebujuzhufangzulinyewudejijixingmingxiantisheng，changzugongyuchanpinxianzhujianfengfu，zhufangzulinshichanghuanjingyuchanpinpinzhidedaomingxiangaishan。zaibaozufangzhichizhengcetuidongxia，shichanghuachangzugongyuqiyeyejijicanyudaobaozufangdejiansheyunyingzhonglai。
據了解，萬科從2015年開始探索長租公寓業務，2016年將全國的青年長租公寓品牌統一為“泊寓”，目前在33個城市運營管理長租公寓21.5萬間，開業16.7萬間，累計服務超60萬人；2016年，龍湖集團推出集中式長租公寓品牌龍湖冠寓，截至2022年末，冠寓在全國範圍內開業11.6萬間，管理規模超過16萬間，累計服務近50萬人；此外，華潤有巢已有1.1萬間房源納入保障性租賃住房，瓴寓國際有1萬套開業房源計劃申請納入保障性租賃住房體係。
據住房租賃產業研究院數據，截至2023年一季度末，全國已開業房間規模中約有21%納入當地保障性租賃住房，環比上漲了5個百分點，規模合計為170322套（間）。
針對不同群體，構建多層次的租賃住房產品體係，才能更好滿足新市民、青年人等不同群體的租住需求。以泊寓為例，在武漢的漢寓都市共有6棟樓、1416套房，戶型除開間外，還涵蓋共216套“家庭式公寓”，由武漢城建集團和萬科泊寓聯合運營。
“青年公寓、租賃式社區、宿(xiu)舍(she)型(xing)公(gong)寓(yu)這(zhe)三(san)類(lei)以(yi)新(xin)市(shi)民(min)和(he)青(qing)年(nian)人(ren)為(wei)主(zhu)要(yao)客(ke)群(qun)的(de)產(chan)品(pin)，都(dou)會(hui)有(you)相(xiang)當(dang)一(yi)部(bu)分(fen)項(xiang)目(mu)進(jin)入(ru)保(bao)障(zhang)性(xing)租(zu)賃(lin)住(zhu)房(fang)行(xing)列(lie)。中(zhong)高(gao)端(duan)公(gong)寓(yu)麵(mian)向(xiang)的(de)客(ke)群(qun)具(ju)有(you)較(jiao)強(qiang)的(de)支(zhi)付(fu)能(neng)力(li)，租(zu)金(jin)水(shui)平(ping)高(gao)、項目出租率和續約率能穩定在較高水平，基本以市場化運作為主。”趙然表示，未來可以進一步釋放租房人群的消費潛能，形成“租住+投資”“租住+消費”的多元場景。
業內人士表示，隨著保障性租賃住房供給量的逐漸增加，大量新市民、青年人的居住需求可通過租賃市場得到解決，購房不再是“急不可待的事”，住房銷售市場中“剛性”購房需求的釋放節奏或將放緩，房地產市場的發展會更趨平穩，“租購並舉”的住房市場有望真正實現。 （中國經濟網記者 李方）