險資涉房投資轉向 不當股東當“房東”

來源： 證券日報  作者：冷翠華

       冬日的北京
，晴朗而寒冷
，位於北京安定門外大街的中糧·置地廣場與古典的地壇西門比鄰，現代氣息更加濃鬱。在大廈地下一層經營麻辣燙的陳先生告訴《證券日報》記者，他們從2019年就入駐經營，尚不知道該寫字樓已經易主。

　　事實上，中糧·置地廣場的項目公司2023年9月份已經被中郵人壽收購。從全行業來看
，2023年，保險公司對不動產項目投資表現出極高的熱情，而對上市房地產公司的股票則在持續減持。

　　險(xian)資(zi)地(di)產(chan)投(tou)資(zi)轉(zhuan)向(xiang)的(de)背(bei)後(hou)有(you)著(zhe)怎(zen)樣(yang)的(de)邏(luo)輯(ji)？在(zai)近(jin)年(nian)商(shang)業(ye)地(di)產(chan)租(zu)金(jin)整(zheng)體(ti)下(xia)降(jiang)的(de)態(tai)勢(shi)下(xia)
，險(xian)資(zi)加(jia)碼(ma)商(shang)業(ye)地(di)產(chan)投(tou)資(zi)是(shi)出(chu)於(yu)什(shen)麼(me)考(kao)慮(lv)？對(dui)此(ci)
，記(ji)者(zhe)進(jin)行(xing)了(le)調(tiao)查(zha)采(cai)訪(fang)。

　　新變化：買不動產賣地產股

　　2023年以來，保險機構密集通過股權、物權等方式投資商業不動產項目。

　　例如，去年12月26日，太保人壽發布大額不動產投資公告稱
，其對上海市黃浦區淮海中路街道123
、124、132街坊地塊的投資新增出資1.6億元。

　　這隻是險資加碼不動產投資的一個縮影。去年以來，險資對不動產投資表現出極大的熱情，參與機構既有大型險企也有中小型險企，“買買買”成為主基調。

　　從大型險企看，平安人壽去年一次性公布投資4個產業園區不動產項目
，包括上海東方萬國項目、上海弘源科創項目
、北京弘源國際項目、北京弘源新時代項目
，合計預計投資金額不超過73.33億元，是2023年以來行業最大的一例不動產投資。

　　同時，國壽係機構收購珠海世茂新領域房地產開發有限公司50.99%股權，後者的主要業務為發展位於珠海的綜合商業及商用綜合體開發項目，包括酒店式寫字樓、商業物業
、酒店及展會中心。

　　從中小型險企來看，去年9月底，中郵人壽通過產權交易獲得北京昆庭資產管理有限公司(以下簡稱“北京昆庭”)100%股權及債權，成交價格約42.56億元。北京昆庭的主要資產是為位於北京市東城區安定門外大街208號的中糧·置地廣場項目。

　　2023年12月4日，海保人壽披露信息，公司以物權方式投資武漢國采中心T4棟2-11層不動產項目，交易總價款為2.03億元。

　　投資性不動產既包括寫字樓、商業、酒店等傳統投資性物業類型，也包括物流倉儲、產業園
、數據中心、租賃住房等新興投資性物業類型。

　　《證券日報》記者根據各類公開信息進行的不完全統計顯示，2023年保險公司新簽約投資不動產以及前期簽約項目後續出資額合計超過了345億元。

　　與在不動產市場“買買買”相反的是

，險資對上市房地產公司的股票則在“賣賣賣”，重倉(險資進入上市公司前十大流通股股東)的房地產公司數量以及持倉數量都在持續減少。

　　保利發展去年11月中旬發布的股東集中競價減持股份公告顯示
，在減持期內
，泰康人壽減持了其通過非公開發行所取得的保利發展股份81769700股，占公司總股本的比例為0.68%。自本次減持計劃起始日至2023年11月10日，泰康人壽還通過集中競價交易方式累計減持了其通過二級市場集中競價交易取得的保利發展694.78萬股，占公司總股本的0.06%。減持後，泰康人壽對保利發展的持股比例自7.05%降至6.31%。

　　事實上，2023年
，中國平安、新華保險、大家人壽、前海人壽等險企均減持了地產股。例如，2023年11月8日

，中國平安發布公告稱：“截至目前，本公司沒有持有碧桂園控股有限公司的股份。”而此前
，中國平安曾為碧桂園第二大股東。同時，新華保險和中國人壽旗下相關賬戶三季度均減持了萬科A股份。

　　此外，Wind資訊數據顯示，根據上市公司2023年三季報，截至去年9月底
，險資重倉房地產公司股票共約59.2億股，較6月底減少了1億股；持倉市值約364.96億元
，較6月底減少26.5億元，“撤退”趨勢明顯。

　　duici，yijiaxianzijigouxiangguanfuzerenbiaoshi
，jinnianlai，fangdichanxingyeshendutiaozheng，bufenshangshidichangongsijingyingyejiheliudongxingchengya，weifangfanfengxian，xianzichixuyajiangdichangupeizhi。

　　新考量：看好遠期收益率

　　chelidichangu，jiamabudongchan，xianzitouzizhuanxiangdebeihou
，youzhezenyangdekaoliang
？dangqian，xianzitouzibudongchandeyuqishouyilvruhe？yuanqishouyilvyujinengdadaoshenmeshuiping


？

　　一家保險資管公司相關負責人對《證券日報》記者表示，從資產配置的角度看
，優質不動產投資能帶來穩定的現金流
，且投資規模較大

，與險資的屬性較為匹配。

　　高和資本執行合夥人周以升對《證券日報》記(ji)者(zhe)分(fen)析(xi)道(dao)，當(dang)前(qian)，險(xian)企(qi)負(fu)債(zhai)端(duan)成(cheng)本(ben)較(jiao)高(gao)，在(zai)利(li)率(lv)下(xia)行(xing)的(de)市(shi)場(chang)環(huan)境(jing)下(xia)

，險(xian)資(zi)大(da)量(liang)配(pei)置(zhi)固(gu)收(shou)產(chan)品(pin)較(jiao)難(nan)覆(fu)蓋(gai)成(cheng)本(ben)
，急(ji)需(xu)風(feng)險(xian)可(ke)控(kong)且(qie)風(feng)險(xian)溢(yi)價(jia)較(jiao)高(gao)的(de)產(chan)品(pin)。不(bu)動(dong)產(chan)正(zheng)是(shi)這(zhe)樣(yang)的(de)一(yi)類(lei)產(chan)品(pin)。如(ru)果(guo)策(ce)略(lve)得(de)當(dang)，不(bu)動(dong)產(chan)投(tou)資(zi)可(ke)以(yi)很(hen)好(hao)地(di)抵(di)禦(yu)市(shi)場(chang)下(xia)行(xing)和(he)通(tong)貨(huo)膨(peng)脹(zhang)，契(qi)合(he)保(bao)險(xian)資(zi)金(jin)保(bao)值(zhi)增(zeng)值(zhi)的(de)需(xu)求(qiu)
，是(shi)保(bao)險(xian)資(zi)金(jin)另(ling)類(lei)資(zi)產(chan)配(pei)置(zhi)的(de)重(zhong)要(yao)組(zu)成(cheng)部(bu)分(fen)。

　　不過，也有擔心的聲音，即當前城市寫字樓
、購物中心等租金持續下滑
，空置率上升，險資斥巨資投資寫字樓、購物中心、物流中心等不動產，是否能獲得較好的投資回報？

　　戴德梁行首席政策分析專家魏東對《證券日報》記者表示，從寫字樓市場來看
，自2018年底，受經濟下行壓力較大影響
，北京、上海等大型城市的寫字樓租金水平就開始下滑，此後更是持續承壓。截至2023年三季度末，北京、上海寫字樓市場租金水平較2019年底分別下降19.5%
、8.0%。同時，兩城市寫字樓的空置率均處於高位，分別為17.0%和20.8%。

　　購物中心的情況稍好一些。據魏東介紹，2023年以來，各城市購物中心租金報價基本保持穩中有升的態勢。整體來看
，零售市場租金報價和2020年以前相比略有下降，但核心商圈優質項目租金基本保持堅挺。整體市場空置率高於2020年以前水平，但在逐漸下降。

　　zhonglianglianxingzhongguoqubangongloushichangyanjiufuzerenmiyangrenwei
，weilaiwoguozhuyaochengshidebangongloushichangxinzenggongyingbijiaokeguan，yujixuqiuduansuizhejingjidewenbufusu，zai2024年將顯著活躍回暖
；租金在絕大多數核心城市將保持下降通道
，但預計會逐步觸底。

　　魏東則認為，預計2025年至2026年寫字樓租賃市場逐步回暖；從(cong)購(gou)物(wu)中(zhong)心(xin)來(lai)看(kan)，整(zheng)體(ti)將(jiang)出(chu)現(xian)供(gong)需(xu)兩(liang)旺(wang)的(de)狀(zhuang)態(tai)，隨(sui)著(zhe)消(xiao)費(fei)市(shi)場(chang)的(de)恢(hui)複(fu)及(ji)全(quan)國(guo)促(cu)消(xiao)費(fei)的(de)政(zheng)策(ce)支(zhi)持(chi)，零(ling)售(shou)市(shi)場(chang)活(huo)躍(yue)度(du)也(ye)將(jiang)不(bu)斷(duan)提(ti)升(sheng)，租(zu)金(jin)將(jiang)逐(zhu)漸(jian)企(qi)穩(wen)
，空(kong)置(zhi)率(lv)也(ye)將(jiang)逐(zhu)漸(jian)下(xia)降(jiang)。

　　在寫字樓和購物中心租金下降
、空kong置zhi率lv上shang升sheng的de背bei景jing下xia，險xian資zi加jia碼ma不bu動dong產chan投tou資zi力li度du的de趨qu勢shi卻que很hen明ming顯xian。業ye內nei人ren士shi認ren為wei，兩liang方fang麵mian原yuan因yin至zhi關guan重zhong要yao。第di一yi，盡jin管guan商shang業ye地di產chan租zu金jin和he空kong置zhi率lv有you波bo動dong


，但dan長chang期qi看kan


，投tou資zi仍reng有you望wang獲huo得de較jiao高gao收shou益yi。國guo壽shou投tou資zi不bu動dong產chan投tou資zi事shi業ye部bu總zong經jing理li李li星xing幻huan等deng人ren在zai《投資性不動產中長期投資收益率研究》yiwenzhongtichu，congdaleizichanpeizhidejiaodu，panduantouzixingbudongchandezhongchangqiqushiyouliyutouzijigoutishengzhengtitouzizuhepeizhidehelixing。jingguoyuguojixiezilou
、購物中心、物(wu)流(liu)市(shi)場(chang)的(de)研(yan)究(jiu)比(bi)對(dui)和(he)分(fen)析(xi)預(yu)測(ce)，基(ji)於(yu)對(dui)不(bu)動(dong)產(chan)投(tou)資(zi)收(shou)益(yi)率(lv)拆(chai)解(jie)後(hou)各(ge)指(zhi)標(biao)的(de)測(ce)算(suan)
，文(wen)章(zhang)認(ren)為(wei)
，隨(sui)著(zhe)不(bu)動(dong)產(chan)市(shi)場(chang)周(zhou)期(qi)探(tan)底(di)以(yi)及(ji)資(zi)本(ben)市(shi)場(chang)長(chang)期(qi)流(liu)動(dong)性(xing)趨(qu)於(yu)寬(kuan)鬆(song)
，預(yu)計(ji)投(tou)資(zi)性(xing)不(bu)動(dong)產(chan)整(zheng)體(ti)投(tou)資(zi)收(shou)益(yi)率(lv)(淨運營收益率和資產增值收益率之和)有望逐步恢複攀升至8%以上
；更遠期來看，投資一線城市的辦公
、零售和物流項目的全投資收益率預測分別為5.7%、6.5%和7.6%。

　　第di二er，關guan注zhu不bu動dong產chan投tou資zi價jia值zhi的de另ling一yi個ge維wei度du是shi，保bao險xian公gong司si獲huo得de不bu動dong產chan資zi產chan的de成cheng本ben。當dang前qian
，險xian資zi機ji構gou多duo以yi直zhi接jie購gou買mai資zi產chan或huo者zhe收shou購gou標biao的de項xiang目mu公gong司si股gu權quan的de方fang式shi投tou資zi不bu動dong產chan。周zhou以yi升sheng表biao示shi，近jin幾ji年nian
，不bu動dong產chan資zi產chan價jia格ge的de下xia行xing比bi租zu金jin的de波bo動dong下xia行xing更geng快kuai

，因yin此ci，資zi產chan收shou益yi率lv特te別bie是shi當dang期qi派pai息xi率lv正zheng大da幅fu提ti高gao，這zhe對dui有you風feng險xian識shi別bie和he風feng險xian管guan理li能neng力li的de機ji構gou來lai說shuo
，是shi進jin行xing投tou資zi的de曆li史shi機ji遇yu期qi。

　　仲量聯行中國區投資及資本市場業務運營主管兼華北區負責人徐茜茜對《證券日報》記者表示，房地產投資市場已經從賣方市場進入到買方市場
，包括險資在內的投資機構有機會以更低的價格水平收購物業。

　　此ci外wai
，由you於yu部bu分fen房fang地di產chan企qi業ye資zi金jin緊jin張zhang，為wei了le緩huan解jie壓ya力li，選xuan擇ze將jiang原yuan來lai持chi有you的de核he心xin城cheng市shi核he心xin區qu域yu的de優you質zhi商shang業ye辦ban公gong項xiang目mu出chu售shou，對dui於yu買mai方fang而er言yan，也ye有you較jiao好hao的de談tan判pan空kong間jian。

　　從現有案例來看，對出讓珠海世茂新領域的原因，世茂股份表示：“gongsimuqianzhengjingliliudongxingkunnanyufengxian，gongsizhaiwuzhengchuyuchixuzhanqizhizhong。zaicibeijingxia，bencijiaoyishigongsijiyuxiashuzigongsishijijingyingqingkuangyijiweilaifazhansuozuochudeshenshenpanduan。”

　　而er從cong險xian資zi投tou資zi的de不bu動dong產chan質zhi量liang來lai看kan，上shang述shu保bao險xian資zi管guan公gong司si負fu責ze人ren表biao示shi
，這zhe些xie項xiang目mu大da多duo位wei於yu經jing濟ji發fa達da城cheng市shi的de核he心xin地di段duan，資zi產chan質zhi量liang較jiao好hao

，為wei後hou續xu獲huo取qu長chang期qi穩wen定ding收shou益yi奠dian定ding基ji礎chu。

　　新趨勢：完善投資邏輯

　　動dong態tai來lai看kan，近jin兩liang年nian險xian資zi持chi續xu加jia大da不bu動dong產chan投tou資zi力li度du，不bu過guo業ye內nei人ren士shi認ren為wei
，險xian資zi投tou資zi不bu動dong產chan的de整zheng體ti占zhan比bi仍reng處chu在zai較jiao低di水shui平ping，未wei來lai
，預yu計ji險xian資zi機ji構gou還hai將jiang繼ji續xu“買買買”。

　　周以升告訴記者
，根據調研，2022年之前險資的不動產投資占比不到5%，遠低於國際平均水平，盡管近兩年增量較大，但整體仍處在較低水平。

　　以中國平安為例，該公司在險企中不動產投資比例最高。但從占比來看，截至2023年6月底，保險資金投資組合中不動產投資餘額為2093.93億元

，在總投資資產中占比4.5%。該類投資以物權投資(包含直接投資及以項目公司股權形式投資的持有型物業)為主，在不動產投資中占比75.6%，主要投向商業辦公、物流地產、產業園區

、長租公寓等收租型物業，以匹配負債久期，貢獻相對穩定的租金、分紅等收入，並獲取資產增值。

　　從(cong)投(tou)資(zi)方(fang)式(shi)上(shang)來(lai)看(kan)
，周(zhou)以(yi)升(sheng)表(biao)示(shi)，過(guo)去(qu)險(xian)資(zi)更(geng)習(xi)慣(guan)將(jiang)資(zi)金(jin)投(tou)到(dao)房(fang)地(di)產(chan)開(kai)發(fa)企(qi)業(ye)發(fa)行(xing)的(de)債(zhai)權(quan)產(chan)品(pin)或(huo)債(zhai)券(quan)中(zhong)
，主(zhu)要(yao)是(shi)債(zhai)權(quan)投(tou)資(zi)的(de)邏(luo)輯(ji)。但(dan)隨(sui)著(zhe)公(gong)募(mu)REITs市場的建立
，越來越多險資關注不動產REITs戰配以及Pre-REITs基金投資
，投資策略涵蓋了夾層和權益性投資，險資對不動產的投資邏輯正在逐步成熟。

　　從資產類別來看
，險資除了買入向來青睞的核心區辦公樓，產業園、物流園區、購物中心、保障性租賃住房等業態也成為關注重點。“隨著不動產多層次市場的建立

，險資不動產投資品類的多元性和規模有望得到快速提升。”周以升表示。

　　zheyanweilai
，jianchengshengyezongjingliyuanchengjianrenwei，hexinchengshihexinquyudeshangyebangongxiangmurengranyouwangshengdexuqiu
，juyoujiaogaodetouzijiazhi。duiyuxianzieryan，peizhicileixiangmujuyoujiaolixiangdetouzianquanbianjie，tongshikeyixingchengwendingdetouzihuibao
，dangqianxiangmuzuoweiyouzhizichanhaikeyijixurongzi，qiekeyixiangshoudaoxiangmuchangqizengchangdailaideshouyi
，keweiyijuduode。yujiweilaiyiduanshijian，xianzirenghuijiadaduizheleizichandebuju。

　　李星幻等人建議，保險機構采用“2+1”的不動產配置策略：“2”是積極配置新型基礎設施類資產，提升不動產組合收益水平；同時，防禦性配置傳統不動產——以固定收益為主，嚴格把控風險，實現不動產組合的基礎配置規模。“+1”是把握特殊投資機遇，多策略投資於有穩健現金流、區位核心的強資產。